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發布時間:2019-01-16 14:31 來源:未知 點擊:
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2019年11月16日,中国人民银行发布的2019年第三季度货币政策执行报告提及,“按照‘因城施策’的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。 为了稳定房地产业的发展进而稳定我国整体经济发展,我们需要采取有效措施,以“稳地价、稳房价、稳预期”为宗旨,以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展,支持房地产业合理融资需求,调整土地供应结构,增加住房供给,加强房价预期管理并继续构建和完善市场长效机制,最终实现房地产稳定发展这一目标。(2)房地产对于投资的贡献数据来源:wind 同策研究院整理根据国务院发布的国家人口发展规划(2016—2030年),2030年我国城镇化率预期发展目标为70%,未来12年我国城镇人口将会增加2.15亿人。按照目前城镇居民人均住房建筑面积39平米(根据国家统计局2018年数据)计算,未来新增城镇人口的住房需求为83.85亿平米。城市住房折旧拆迁规模未来12年将达到55.58亿平米【根据城镇人口与人均居住面积计算的存量面积按照70年折旧核算,但如果按照折旧期限30年(时任住建部副部长仇保兴曾经在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说我国的住宅使用周期大致只有25-30年,前重庆市长黄奇帆在最近一次公开演讲中再次提及这一标准)核算,折旧拆迁规模为129.69亿平米】。未来12年间城镇住宅总需求约为139.43亿平米(按照30年折旧则为213.54亿平米)。同时,我国家庭结构也在发生变化。国家公安部公布的户籍家庭的户均人口数量呈现下降趋势,2017年全国户均人数为3.09人,城市户均人数为2.99人,分别较2007年下降6.71%和5.41%。2008 -2017年的十年间,全国户均人数年均下降0.67%,城市户均人数年均下降0.54%。如果按照近十年的变化幅度来计算,2030年全国户均人数为2.82人,城市户均人数为2.77人。如果说是房地产行业某一个指标的下行可以理解为行业调整,而产业链各个环节均持续下行,在一定程度上就可以认为行业“拐点”已经初现。一旦全行业下行趋势确立,将对市场的稳定形成负面影响。市场集中度的上升意味着中小房地产企业倒闭或者退出市场。近年来房地产行业并购规模不断增加。2019年1-9月份并购案例为173例,规模为818.5亿元,2018年并购案例312例,并购规模2557.9亿元。尽管近两年并购趋势较2017年有所下降,但是仍然保持在较高的水平。单个项目并购规模呈现出小型化趋势,一定程度上反映出小型房地产企业被并购的风险越来越大。房地产行业过度集中会造成行业“寡头”的形成,他们对于房地产行业的量价控制能力会不断提高,由于自身资金及资源的优势,他们能够适应不同情况下的宏观调控政策,在一定程度上削弱房地产调控政策的效果。(3)房地产投资的下行会造成供给的进一步下降(5)供给不足将会冲击房价的稳定我国房地产开发投资存在结构性问题。尽管房地产开发投资整体下行,但是有些区域投资增速仍然较高,尤其是与人口情况不相匹配。2019年1-9月,我国西部地区房地产开发投资增速累计同比为16.2%,东部区域增速仅为8.6%,西部房地产投资增速远高于东部区域,该现象从今年2月份一直持续到现在。从7月份开始,中部区域房地产投资也开始超过东部区域。按照这个趋势来看,未来几个月内,中、西部地区房地产开发投资增速仍会高于东部。 房地产调控不是压制房地产市场的发展,而是使房地产市场发展相对可控、与整体经济发展水平相适应、供给和需求相协调。长期来看,这也将促进我国经济的健康持续发展。今年7月30日政治局会议重申“房住不炒”的定位。而早在上年末全国住房城乡建设工作会议上,住建部有关负责人就表示,对2019年房地产市场将以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,促进房地产市场平稳健康发展。因此,“稳”是房地产市场健康发展的重要评判标准,供给端的调控是房地产市场稳定的基础。因此,供给端调控要注意以下几个方面: (3)合理解决房企正常融资。
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